Rénovation des copropriétés : franchir un cap dans la massification

La rénovation d’une copropriété est une opération coûteuse, en prix, en temps et en contraintes d’utilisation du bâtiment. Ce n’est pas une opération qui peut être répétée tous les deux ans. Une rénovation pour être efficace doit être globale et performante.

En 2022, 50% % des copropriétés ne prévoient pas de travaux de rénovation à court ou long terme. Parmi les copropriétés prévoyant des travaux, elles ne sont que 19% à répondre prévoir des travaux de rénovation globale.

Nos propositions pour inciter à la rénovation performante globale :

• Une obligation de rénovation globale adossée aux travaux de ravalement de façade

Cette obligation existe déjà, le code de la construction et de l’habitat prévoit une obligation d’isoler à l’occasion d’un ravalement. Cependant, cette obligation d’isolation est insuffisante. Elle constitue une intervention mono-geste sans réel impact sur l’objectif de rénovation performante fixé par le gouvernement. Elle doit donc être revalorisée en une obligation de rénovation performante : Tout immeuble faisant l’objet d’un ravalement de façade devra mettre en œuvre un programme de travaux compatibles avec l’atteinte d’un niveau de performance énergétique « Bâtiment Basse Consommation » OU, à défaut, justifier d’une impossibilité de réalisation.

L’intérêt d’une telle mesure est d’inciter la copropriété à réaliser en une seule fois, l’ensemble des travaux de rénovation.

• Un abondement obligatoire au fond travaux lors d’une acquisition immobilière

Depuis le 1er janvier 2017, les copropriétaires doivent constituer un "fonds de réserve travaux" (FRT). Il s'agit d'une "épargne" appartenant à la copropriété et alimentée par les cotisations annuelles des copropriétaires visant à anticiper et financer les dépenses de travaux à venir. Le montant minimum du FRT est de 5 % du budget annuel de la copropriété.

Si un particulier achète un appartement dans un immeuble passoire thermique, il devra alors prévoir dans son budget d’acquisition, en plus des frais de notaires et des frais d’agence, un abondement au fond travaux. Cette obligation aura des conséquences directes :

• La performance énergétique des bâtiments sera un argument de poids et les biens qui en sont dotés auront une “valeur verte” décuplée.
• Les nouveaux acquéreurs ayant abondé le FRT, pousseront la copropriété à engager une rénovation globale afin de valoriser leur investissement.
• Les copropriétaires accepteront plus volontiers la rénovation puisque leur bien en sera grandement revalorisé.

• Repenser la subvention Ma Prime Rénov’ dans l’optique de favoriser les rénovations performantes globales

Si le dispositif présente le mérite d’être simple et lisible, il est trop favorable aux stratégies ciblant les travaux mono-geste les mieux valorisés dans le calcul réglementaire (changements de chaudière...), mais pas ceux qui sont les plus indispensables et difficiles à mettre en œuvre.

Les plafonds des aides à 15 000 € sont très inférieurs aux moyennes constatées pour des rénovations complètes et performantes (25 000 €). Cela conduit à davantage subventionner les projets partiels que les projets complets. Le relèvement de ce plafond pourrait être accompagnée d’une baisse du taux (par exemple 20 % plafonnés à 30 000 €).

Pour simplifier les calculs d’aides et le travail administratif associé pour les syndics et pour les services instructeurs, un montant forfaitaire pourrait être versé : une rénovation globale coûtant en moyenne 300 €/m2, une aide de 60 €/m2 rénovée pourrait être versée.

En outre, dans le cas des copropriétaires, il paraît nécessaire de conditionner l’octroi de la subvention Ma Prime Rénov’ pour des travaux unitaires à l’existence d’un plan pluriannuel de travaux de la copropriété, qui prévoit un plan de rénovation performante par phase. 

•  Le financement privé soutenu par les pouvoirs publics, sous la forme d’un Prêt à Taux Zéro Garanti par l’Etat

Aujourd’hui, l’Eco-PTZ répond en partie à ces exigences : les propriétaires peuvent emprunter jusqu’à 50 000 euros à taux 0 (l’Etat paie les intérêts aux banques via un crédit d’impôt) pour conduire leurs travaux de rénovation.

L'Eco-PTZ collectif à l’avantage de s'appliquer à l’ensemble de la cote part de travaux des copropriétaires. Tous les travaux sont donc éligibles à ce prêt dès lors qu’on rentre dans le cadre de travaux de rénovation performante globale. Son montant peut atteindre 30 000 € par logement si le syndicat de copropriétaires décide de réaliser trois actions de travaux ou 50 000 € pour des travaux permettant d'atteindre une performance énergétique globale minimale.

Mais ce dispositif se heurte à des limites : le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques de ne pas prêter au-delà d’un taux d’effort de 35% (échéances divisées par retenu récurrent), et la durée de remboursement ne peut excéder 25 ans. Il paraît opportun, dans le cas d’un prêt contracté au nom de la copropriété, d’étendre la durée de remboursement à au moins 30 ans de façon à obtenir des mensualités plus admissibles pour les copropriétaires. La copropriété ayant une stabilité certaine, une augmentation de la durée de remboursement est pertinente, et la charge qui pèsera sur chacun en sera considérablement allégée.